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不動産賃貸契約では、「修繕の要件」の見直し、「原状回復義務」や「敷金の返還と時期」が明確になりました。 1. 修繕・原状回復義務はこう変わる （1）通常損耗や経年変化の原状回復は貸主が負担する 不動産賃貸契約の終了時に、借り手が貸主に物件を返還する際、改正前の民法では、原状回復義務の範囲が明文化されておらず、判例の積み重ねによって法的な解決が図られてきました。 改正民法では、これまでの判例の考え方に基づき、借り手に原状回復義務があるとしたうえで、「通常の使用によって生じた損耗（通常損耗）や時の経過によって自然に傷んでいく経年変化については、借り手は原状回復義務を負わない」ことが明文化されました。つまり、通常損耗・経年変化についての原状回復の費用は、貸主の負担になります。（図表1）  （2)「特約」には原状回復義務の範囲を明確に定める 実務では、不動産賃貸契約において、例えば、「通常損耗の原状回復費用は、借り手の負担とする」などの特約を設けることがありますが、当事者同士の合意があれば、改正民法でも特約を設けることが認められます。 ただし、原状回復義務の範囲について、「すべて借り手の負担とする」などの曖昧、抽象的な表現ではなく、具体的に定めておく必要があります。 例えば、「玄関・リビング・キッチン・各居室・浴室・トイレ」等の場所ごとに、「天井・壁・床・ドア」などの各箇所について、どのような損傷や交換が必要な場合が借り手負担になるのかを、詳細かつ具体的に決めておくことが必要です。 （3）賃貸中に借り手が修繕できる場合がある 賃貸中の物件に、雨漏りや設備の故障などがあり修繕が必要になったとき、物件の持ち主の貸主がなかなか修繕をしてくれなくても、借り手は勝手に修繕できませんでした。 改正民法では、次のような場合には、借り手が修繕できるようになりました。 ①借り手が貸主に対して修繕が必要であることを通知する、又は貸主が修繕の 必要性を知ったにもかかわらず、相当の期間内に修繕をしないとき ②差し迫った事情があるとき （4）建物等の一部滅失は、賃料を減額しなければならない 例えば、借り手に過失がなく、災害等で建物の一部が使用できない、あるいは電気やガス、風呂などが故障等で使えないなど、建物に物理的・機能的な一部滅失があったとき、改正前の民法では、借り手は「賃料の減額を請求できる」とだけ規定されていました(請求が要件）。 改正民法では、借り手が請求をしなくても、使用できない部分の割合に応じて、賃料は当然に減額されることになります。 2. 敷金はこう変わる （1）敷金が明文化されました 改正民法では、敷金について、保証金などその名称にかかわらず、家賃の滞納や借り手の故意・過失によって必要となった修繕費に充当する目的で、借り手が貸主に交付する金銭である、と明確にされました。 （2）敷金の返還時期と返還すべき範囲 貸主は、不動産賃貸の契約終了後、物件が返還されたときに、敷金を返還しなければなりません。ただし、滞納家賃や借り手が負担すべき修繕費がある場合には、その金額を敷金から差し引いて返還します。敷金よりも差し引く金額が大きいときは、返還の必要はありません。 3. 個人との保証契約には極度額が必要となる 家賃の滞納などに備えて、借り手に保証人（個人）を求めることがあります。改正前の民法では、例えば、借り手の落ち度で貸家が焼失した際に、保証人に予想外の巨額な損害賠償を請求されることがありました。 改正民法では、個人の根保証契約では、保証人が支払いの責任を負う金額の上限額（極度額）の定めのない契約を無効にするなど、保証人保護の規定が定められています。 ※保証に関しての詳細は「Ⅲ 保証のルールが変わる！」で説明します。
職業別の短期消滅時効が廃止されました。また、改正民法の摘用時期をしっかり確認しましょう。 1.債権譲渡の主要な改正点 債権譲渡禁止特約がある債権でも、債務者の同意なく譲渡が可能になりました。譲渡された債権の債務者は、債権の譲受人が譲渡禁止特約の存在を知っている場合や知らないことに重過失がある場合は、債務の支払いを拒むことができます。また、現に存する債権のみならず、将来発生する債権についても譲渡が可能であることが明文化されました。 2.消滅時効の主要な改正点 職業別の短期消滅時効が廃止となり、債権の原則的な時効期間を、①権利を行使することができることを知った時から5年（主観的起算点）、または②権利を行使することができる時から10年（客観的起算点）としました。 一般の商取引においては、互いに契約内容を知っているはずですので、消滅時効は主観的起算点（5年）で計算することが多くなります。したがって、5年間は記録を保管しておきましょう。  3. 経過措置ー改正民法が摘用となる場合ー 原則として、施行日（令和2年4月1日）より前に締結された契約は改正前の民法が、施行日後に締結された契約は改正民法が適用されます。 例えば、施行日前に賃貸期間を2年間とする貸家の賃貸借契約において、施行後の令和2年5月末日に契約期間が満了し、双方合意のもと6月1日から契約更新する場合は、改正民法が適用されます。しかし、合意を得られないまま借地借家法上の法定更新（強行規定）となった場合は、改正前の民法がそのまま適用されることになります。 また、不特定多数の顧客を相手に取引を行う場合の定型約款については、施行日より前に契約が締結された場合でも、原則として、施行日後は改正民法が適用されます。（図表4） 
会社を経営する親戚や知人から、銀行借入れの保証人を依頼され、断り切れずに引き受けたため、後々、多額の債務を負担するという事例に歯止めをかけるために「保証」のルールが見直されました。 1. 個人の保証契約はこう変わる 例えば、保証人となる時点では、現実にどれだけの金額の債務を保証するかが分からないなど、一定の範囲に属する不特定の債務について保証する契約を「根保証契約」といい、次のようなケースが該当します。 ●子どものアパートの賃貸契約において、賃料などを大家との間で親がまとめ て保証する。 ●会社の取引先に対して負担するすべての債務について、社長がまとめて保証 する。 ●親の介護施設への入居の際、入居費用、施設への賠償金等を介護施設との間 で子どもがまとめて保証する。 根保証契約では、主債務の金額が分からないため、将来、保証人が想定外の多額の債務を負うことのないよう次のようなルールが設けられました。 （1）極度額（上限額）の定めのない個人の根保証契約は無効になる 個人が保証人になる「根保証契約」については、保証人が支払いの責任を負う金額の上限（極度額）を「金〇〇円」などと明確に書面等により当事者間の合意で定めなければ、その保証契約は無効になります。 ※なお、主債務に金銭の貸付けや融資、手形割引のような貸金等債務が含まれる根保証契約については、すでに2005年4月1日から、今回のルールよりもさらに厳しいルールが設けられ、施行されています。 （2）特別の事情による保証の終了 個人が保証人になる根保証契約は、以下のような場合、その後に発生する主債務については、保証の対象外になります。 ●保証人が破産した ●主債務者又は保証人が亡くなった 2. 保証意思の確認手続きが新設される 法人や個人事業主が事業用の融資を受ける場合に、その事業に関与していない親戚や友人などの第三者が、債務者から「迷惑をかけないから」「名前だけ貸して欲しい」などと頼まれて安易に保証人になってしまい、後々、多額の債務を負ってしまう事例が後を絶ちません。 改正民法では、個人が事業用の融資の保証人になるには、公証役場において公証人による保証意思の確認手続きを経ることを要件としました。具体的には、保証契約の締結前1か月以内に、「公正証書」で保証債務を履行する意思表示をします。この保証意思の確認手続きのない保証契約は無効になります。（図表2） 以下のような主債務者の事業と関係の深い者については、保証意思の確認手続きは不要です。 ●主債務者が法人の場合 その法人の理事、取締役、執行役、議決権の過半数を有する株主等 ●主債務者が個人の場合 主債務者と共同して事業を行っている共同事業者や、主債務者の事業に現 に従事している主債務者の配偶者  3.個人保証人を保護するための新たなルール 債務者や債権者は、保証人に対して、保証依頼時と保証契約後に情報提供することが義務付けられました。 （1）保証を依頼する際の情報提供義務 事業用資金の融資を受ける等、事業のために負担する債務について、個人に保証人を依頼する場合、主債務者は自身の財産と支払能力についての情報を依頼相手に提供することが義務付けられました。 ●財産及び収支の状況 ●個人保証を依頼する債務以外に、すでに負担している債務とその履行状況 ●今回負担する事業性の債務に担保として提供（又は提供予定）の財産内容 や他の保証人の有無 主債務者が情報提供を怠った、又は事実と異なる情報を提供した場合、債権者（金融機関等）がその事実（情報提供義務違反）を知っていた又は知ることができた場合、保証人は保証契約を取り消すことができます。 （2）保証契約締結後の情報提供義務 保証契約の締結後に、保証人（主債務者から依頼を受けた保証人で、法人の保証人も含みます）から請求があれば、債権者は弁済状況等を遅滞なく知らせることが義務付けられました。 なお、主債務者が期限の利益を喪失した場合の情報提供義務も新設されました。 ※詳しくは、笠原会計事務所まで、お気軽にお問い合わせください。  |
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