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▶賃貸物件の使用不能に関する改正 改正法施行日以前の賃貸借契約では建物等の一部滅失（台風や地震で一部の部屋自体がなくなってしまうような場合）等があった場合、賃借人（借り手）からの賃料減額請求が行われた時点から賃料の減額が行われることになっています。 これに対し改正民放（債権関係）では、建物の一部滅失だけでなく、「賃借人の責任ではなく建物の一部が使用や収益のできない状態」になった場合には、その使用ができなくなった時点から特段の請求の必要もなく、当然それに見合った賃料の減額がなされると定められています。 「使用ができなくなった」ということは、トイレや風呂  、備え付けのエアコンの故障等を含む可能性があり、これは建物自体が壊れている一部損壊とは違って、外観からでは判明しにくい状態です。賃借人が減額を請求するなどの特段の手続きをせずとも、法的には賃料が減額された状態となってしまいます。そのため、どのような減額の可能性がいつ生じるのか、賃貸人（貸し手）が予想しにくくなると思われます。 ▶紛争予防のためにはオーナー側で事前対策を いざ一部使用不能になってから、賃貸人と賃借人との間で不具合の発生日や具体的な減額金額を話し合っても、なかなか合意に至らないこともありえます。 このような問題の予防策として、減額する金額等について、あらかじめ賃貸借契約書に記載しておく方法が考えられます。不具合等の内容ごとに1日当たり減額する金額等について、賃貸人側が前もって定めておくのです。 具体的な不具合等の内容ごとに記載することが難しくと  も、「不具合が生じた場合は翌日までに賃貸人に通知しなければならない」といった最低限の条項を契約書に入れておけば、賃借人からの「数カ月前から壊れていたので、数カ月分を減額してほしい」といった要望が起こりにくくなることが期待できます。民法改正を受けて、賃貸借契約書による事前対策の重要性がますます高まっているといえそうです。 ※詳しくは、笠原会計事務所まで、お気軽にお問い合わせください。  |
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