民法改正（債権関係）の内容のうち、特に不動産オーナーや企業オーナーへ大きな影響がある点をご紹介します。改正民法（債権関係）は2020年4月1日施行のため、改正内容を把握しておく必要性が高まっています。


●賃貸物件の修繕義務は原則としてオーナーにある
　
　賃貸借契約は双務契約（契約当事者双方に義務がある契約）であり、賃借人（借り手）は賃料支払の義務を負い、賃貸人（貸し手）は目的物をきちんと使わせる義務を負います。
　このため、原則として、賃貸人は目的物を使用に適した状態にする必要があります。例外として、賃貸借契約書に「賃料を安くする代わりに、修繕はすべて賃借人が行うこと」等と明記してある場合はこの限りではありませんが、今の日本の契約書に、このような記載はほとんどありません。

●賃借人が修繕した場合も費用はオーナーの負担

　①賃貸人には修繕の義務があるにもかかわらず、賃借人が賃貸人に対して修繕が必要である旨を通知した後も賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしない場合や、②何としても直ちに修理しないといけないような急迫の事情がある場合には、賃借人が目的物を修繕できることが明文化されました。現在も判例上は全く同様の取り扱いなのですが、改正により、これまで以上に賃借人からの主張がされやすくなると考えられます。
　この①または②の場合、本来賃貸人が果たすべきであった修繕の範囲については、修繕費用は必要費として賃貸人に請求されます。賃借人によって修繕がされた場合、価格交渉が十分にされずに割高な費用が掛かってしまうこともありえます。しかし、いくら割高でも、それが「修繕」の範囲であるなら賃貸人が負担しなければなりません。
　修繕の範囲を超える「改良」の場合は、工事時点で賃貸人が費用を負担する必要はありません。ただし、賃借人の退去の際、改良により価値が増加した部分が残っていれば、精算して賃貸人が支払わなければなりません。修繕なのか改良なのか、工事の明細等からきちんと確かめる必要があるのです。
　結局、紛争を起こさず、かつなるべく安価に修繕を行うことを希望するのであれば、賃貸人が速やかに修繕対応を行うことが一番でしょう。
　



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